La risposta è negativa. La normativa IVA svizzera prevede l’applicazione dell’imposta alle seguenti operazioni: − prestazioni effettuate a titolo oneroso sul territorio svizzero (imposta sulle prestazioni eseguite sul territorio svizzero); − acquisti di prestazioni di imprese con sede all'estero da parte di destinatari che si trovano sul territorio svizzero (imposta sull'acquisto); − importazioni di beni (imposta sull'importazione). La qualifica di soggetto passivo è assunta da chiunque eserciti un’impresa ed esegua prestazioni sul territorio svizzero o ivi ha sede / domicilio / stabilimento. È prevista l’esenzione dall'assoggettamento ad IVA per i soggetti che realizzano sul territorio svizzero e all'estero un volume d’affari inferiore a 100.000 franchi svizzeri (le imprese estere con un volume d’affari realizzato “in tutto il mondoâ€� superiore al predetto limite sono interessate alle nuove regole in vigore dall'1.1.2018). Considerato quanto sopra, le cessioni con partenza dei beni fuori dal territorio svizzero (ad esempio, esportazioni con partenza di beni dall'Italia) non sono interessate alle nuove regole che impongono agli operatori l’apertura della partita IVA in Svizzera, in quanto assoggettate ad IVA in Svizzera quali importazioni.

Gli immobili c.d. “patrimonio� (diversi dagli immobili strumentali e merce) come disposto dall'art. 90, comma 1, TUIR concorrono alla formazione del reddito d’impresa secondo le regole previste per i redditi fondiari. Tuttavia le plus / minusvalenze realizzate dalla cessione degli stessi seguono le regole previste per la cessione degli immobili strumentali. Di conseguenza, come previsto dall'art. 86, comma 4, TUIR, in caso di possesso dell’immobile per un periodo non inferiore a 3 anni, è consentita la rateizzazione della plusvalenza in quote costanti nell'esercizio di realizzo e nei successivi, ma non oltre il quarto.

Come specificato dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.3.2007, n. 12/E, che l’ultimazione della costruzione va individuata “con riferimento al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto … si deve considerare ultimato l’immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l’attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catastoâ€�. È considerato “«ultimato» anche il fabbricato concesso in uso a terzi … poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera in costruzione … completataâ€�. La stessa Agenzia, nella citata Circolare n. 12/E, in merito al trattamento IVA relativo alla cessione di un fabbricato non ultimato ha sottolineato che l’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), DPR n. 633/72, “non tratta specificamente anche dei fabbricati «non ultimati»â€� e pertanto: − non risulta possibile applicare quanto previsto da tali disposizioni; − “trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivoâ€�, la cessione “deve essere in ogni caso assoggettata ad IVAâ€�. A tal fine va evidenziato che è applicabile l’aliquota IVA ridotta del 10% prevista dal n. 127- undecies, Tabella A, parte III, DPR n. 633/72, qualora trattasi di fabbricato / porzione di fabbricato c.d. “Tupiniâ€�. Merita evidenziare infine che, con riferimento agli immobili oggetto di ristrutturazione (in corso), nella Circolare 13.3.2007, n. 8/E l’Agenzia ha negato l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 10% prevista dal n. 127-quinquiesdecies della citata Tabella A, parte III.

Come precisato dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare 19.1.2007, n. 1/E, ai fini dello scorporo del valore dell’area, il costo complessivo del fabbricato al quale applicare le percentuali forfetarie del 20 – 30% (in caso di fabbricati industriali) va assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate, sul presupposto che tali grandezze debbano essere imputate al fabbricato e non al terreno. Tale principio non deve essere applicato in caso di acquisto di un edificio al grezzo avente le caratteristiche di edificio significativo ex art. 2645-bis, C.c. in quanto “sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura�. In tale fattispecie, infatti, i costi incrementativi sono ritenuti necessari affinché l’immobile possa essere utilizzato come bene strumentale e di conseguenza non vanno portati in diminuzione dal costo complessivo dell’immobile. Il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile al grezzo è infatti riferibile prevalentemente al terreno. Tra i costi incrementativi, da decurtare dal costo complessivo dell’immobile, devono essere inclusi gli oneri di urbanizzazione e i costi accessori capitalizzati. Alla luce di quanto sopra pertanto, qualora, successivamente allo scorporo, siano sostenuti costi incrementativi, gli stessi vanno integralmente imputati al fabbricato e non è richiesto di procedere alla rideterminazione del valore dell’area.

La Finanziaria 2017 ha riproposto la possibilità, già prevista dalla Finanziaria 2016, di estromettere dal patrimonio dell’impresa individuale l’immobile strumentale posseduto al 31.10.2016, con effetto dall’1.1.2017, manifestando la relativa opzione entro il 31.5.2017. Detta opzione, come precisato dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2016, n. 26/E, è desumibile dal comportamento concludente che può essere rappresentato, ad esempio, dalla contabilizzazione dell’estromissione sul: - libro giornale, per le imprese in contabilità ordinaria; - registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata. Ai fini dell’estromissione è richiesto il versamento di un’imposta sostitutiva IRPEF / IRAP pari all'8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile. Quanto dovuto va versato in 2 rate: la prima pari al 60% entro il 30.11.2017 e la seconda, pari al 40%, entro il 16.6.2018. L’omesso / insufficiente / tardivo versamento dell’imposta dovuta non inficia l’agevolazione. L’imposta non versata è iscritta a ruolo, ferma restando la possibilità di regolarizzazione tramite il ravvedimento operoso ex art. 13, D.Lgs. n. 472/97. A tal fine è necessario versare con il mod. F24: - l’imposta sostitutiva dovuta (codice tributo “1127� – anno di riferimento “2017�); - gli interessi (0,1% fino al 31.12.2017 e 0,3% dall’1.1.2018 – codice tributo “1992�); - la sanzione ridotta (codice tributo “8913�). Così, nel caso di specie, ipotizzando che il ravvedimento sia effettuato il 31.5.2018, gli interessi dovuti sono pari a € 4,24 (3.200 x 31 / 365 x 0,1% + 3.200 x 151 / 365 x 0,3%) e la sanzione ridotta (ravvedimento oltre 90 giorni ed entro 1 anno dall’omissione) ammonta a € 120 (3.200 x 3,75%). Si rammenta infine che: - i dati relativi all'estromissione devono essere indicati nel quadro RQ del modello REDDITI 2018; - l’immobile estromesso deve essere dichiarato nel quadro RB del modello REDDITI 2018 PF.