Come disposto dall’art. 15, comma 1, lett. b-bis), TUIR spetta la detrazione IRPEF del 19% per i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore a € 1.000 per ciascuna annualità.
Sul punto l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 25.6.2021, n. 7/E e nella recente Circolare 7.7.2022, n. 24/E, ha specificato che la detrazione spetta a condizione che nell’atto di cessione dell’immobile sia riportata la commissione pagata, la modalità di pagamento ed i riferimenti dell’intermediario immobiliare.
La detrazione si applica su un importo non superiore a € 1.000 e si esaurisce in un unico periodo d’imposta. La stessa spetta per intero in presenza di un reddito complessivo fino a € 120.000; in caso di superamento decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo pari a € 240.000.
Nella citata Circolare n. 24/E l’Agenzia evidenzia che “la detrazione è riconosciuta anche nel caso in cui le spese per intermediazione immobiliare siano sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito.”

Nelle istruzioni del quadro F del mod. ISA l’Agenzia delle Entrate precisa che a rigo 21, campo 1 “valore dei beni strumentali” va riportato il costo storico, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione e degli eventuali contributi di terzi, dei beni materiali e immateriali ammortizzabili, ad esclusione dell’avviamento, al lordo degli ammortamenti, considerando le eventuali rivalutazioni a norma di legge effettuate prima dell’entrata in vigore delle disposizioni di cui agli artt. da 10 a 16, Legge n. 342/2020. Di conseguenza, al fine della determinazione del valore ai fini ISA dei beni d’impresa non vanno considerate le rivalutazioni avvenute successivamente al 10.12.2000.

Va evidenziato che gli acquisti di beni usati, assoggettati al regime del margine nello Stato UE di provenienza, non sono considerati acquisti intraUE. Quindi per gli stessi non è richiesta l’integrazione della fattura emessa (senza IVA) dal cedente UE, al fine dell’applicazione dell’IVA in Italia.
In base al comma 3-bis dell’art. 1, D.Lgs n. 127/2015, come “aggiornato” dall’art. 12, DL n. 73/2022, c.d. “Decreto Semplificazioni” non è richiesto l’invio all’Agenzia delle Entrate dei dati delle cessioni di beni / prestazioni di servizi verso o da soggetti esteri per le operazioni per le quali è stata emessa bolletta doganale, emessa / ricevuta fattura elettronica tramite SdI, nonché degli acquisti di beni / prestazioni di servizi, di importo non superiore a € 5.000, non rilevanti territorialmente ai fini IVA in Italia ex artt. da 7 a 7-octies, DPR n. 633/72.
Considerato che gli acquisti in esame sono assoggettati ad IVA dal cedente in applicazione del regime del margine nello Stato UE di provenienza e, quindi, non sono rilevanti ai fini IVA in Italia, si ritiene che per gli stessi possa trovare applicazione la citata fattispecie di esonero dall’invio dell’esterometro per importi fino a € 5.000.
Per gli acquisti di importo superiore a tale limite, effettuati dall’1.7.2022, la concessionaria è tenuta all’invio all’Agenzia dei relativi dati utilizzando il Tipo documento TD19 e indicando quale natura dell’operazione il codice “N5” (regime del margine / IVA non esposta in fattura).

L’obbligo di emettere, a decorrere dall’1.7.2022, la fattura in formato elettronico, disposto dall’art. 2, DM 21.6.2021, interessa le cessioni di beni nei confronti di operatori economici in possesso del numero di identificazione attribuito da San Marino (salvo le specifiche esclusioni previste da
disposizioni di legge).
In base all’art. 20 del citato Decreto, per le prestazioni di servizi rese nei confronti di operatori sammarinesi, la fattura può essere emessa in formato elettronico tramite SdI.
L’art. 1, comma 3-bis, D.Lgs. n. 127/2015 prevede l’obbligo di trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate, tra l’altro, i dati delle prestazioni di servizi effettuate verso soggetti non stabiliti in Italia, salvo quelle per le quali è stata emessa fattura elettronica. Per tali operazioni l’invio dei dati va effettuato entro i termini di emissione della fattura.
Come specificato dalla stessa Agenzia nella Circolare 13.7.2022, n. 26/E, se il prestatore italiano:
– emette fattura elettronica verso l’operatore estero tramite SdI, utilizzando il codice destinatario comunicato dal cliente e indicando nel codice paese del cessionario / committente un valore diverso da IT, ciò assolve anche l’obbligo dell’esterometro;
– non intende emettere una fattura elettronica tramite SdI, è necessario adempiere all’obbligo di invio dell’esterometro, utilizzando il codice convenzionale “XXXXXXX” e codice paese del cessionario / committente diverso da IT. In tal caso il file contenente i dati della fattura non viene recapitato da SdI al cessionario / committente.

Per effetto della novità introdotta dal DL n. 73/2022, c.d. “Decreto Semplificazioni”, confermata in sede di conversione, l’invio dei dati delle operazioni (cessioni di beni / prestazioni di servizi) con / da soggetti esteri non è dovuto, non solo in presenza di bolletta doganale ovvero in caso di emissione di fattura elettronica tramite SdI, ma anche per gli acquisti di beni / servizi non rilevanti territorialmente ai fini IVA in Italia ex artt. da 7 a 7-octies, DPR n. 633/72.
Le operazioni in esame (intermediazioni), non assoggettate ad IVA dall’agente nel proprio Stato, sono rilevanti ai fini IVA in Italia ai sensi dell’art. 7-ter, DPR n. 633/72. Per tali operazioni non può quindi trovare applicazione la nuova previsione di esonero di invio dell’esterometro. La srl dovrà pertanto adempiere all’applicazione dell’IVA mediante il reverse charge e all’invio dell’esterometro con le nuove modalità in vigore dall’1.7.2022.