Come desumibile dal quesito posto, la società intende utilizzare il metodo “alternativo” a disposizione per il calcolo dell’acconto IVA in scadenza il prossimo 28.12.2015, ossia quello delle “operazioni effettuate” che richiede di effettuare una liquidazione “atipica” dell’IVA dovuta relativamente al periodo 1.12 – 20.12.2015. A tal fine va considerata innanzitutto l’IVA relativa alle annotazioni effettuate nel registro delle fatture emesse / corrispettivi, al netto dell’IVA a credito risultante dal registro degli acquisti (compresa quella relativa alle operazioni soggette a reverse charge) nel periodo 1.12 – 20.12.2015 (le fatture differite emesse entro il 15.12.2015 riferite a consegne / spedizioni effettuate nel mese di novembre non rilevano nel calcolo dell'acconto). A tale importo va aggiunta l’IVA a debito relativa alle operazioni effettuate fino al 20.12 se non ancora annotate, non essendo decorsi i termini di fatturazione / registrazione. Così, ad esempio, vanno conteggiate: − le cessioni tramite ddt fino al 20.12.2015 per le quali non è stata emessa la relativa fattura differita; − le fatture emesse per il ricevimento di acconti fino al 20.12.2015, non ancora annotate; − le fatture emesse fino al 20.12.2015, anche se non incassate, non ancora annotate. Inoltre, va conteggiato l’eventuale ammontare del saldo a credito (o del debito non superiore a € 25,82) relativo alla liquidazione del mese di novembre. L’importo così ottenuto, se positivo, va versato integralmente e non nella misura dell’88%. Per dimostrare la correttezza di quanto calcolato è opportuno “lasciare traccia” della liquidazione effettuata riportando la stessa sul registro delle fatture emesse. Nel caso di specie il fatto che la società emetta le fatture a fine dicembre non è sufficiente per non effettuare il versamento dell’acconto IVA. Va infatti eseguita la liquidazione “atipica” al 20.12.2015 considerando le particolarità sopra accennate.

Oltre a confermare che l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche con riferimento ai contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, si rammenta che: − l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E ha chiarito che “non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore”; − il MEF, rispondendo all’Interrogazione parlamentare 12.3.2014, n. 5-02262, ha ritenuto applicabile la cedolare secca anche ai contatti di locazione ad uso turistico conclusi da un’agenzia operante tramite un mandato senza rappresentanza, limitandone però gli effetti alle sole imposte dirette. Nel caso di specie, quindi, il proprietario dell’immobile potrà assoggettare a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione dell’appartamento affittato per uso turistico tramite l’agenzia in esecuzione di un mandato con / senza rappresentanza.

Nel regime c.d. “IVA per cassa” in base al quale l’esigibilità / detraibilità dell’IVA relativa alle cessioni e prestazioni rese / ricevute è ancorata al pagamento della fattura e non al momento di effettuazione dell’operazione. Tale differimento dell’esigibilità / detraibilità dell’IVA è però “limitato nel tempo in quanto l’imposta diviene, comunque, esigibile e detraibile dopo il decorso di un anno dal momento di effettuazione dell’operazione”. Con specifico riferimento alle cessioni / prestazioni nei confronti di Enti pubblici, l’art. 6, comma 5, DPR n. 633/72 dispone che “l’imposta diviene esigibile all’atto del pagamento dei relativi corrispettivi” (c.d. “IVA ad esigibilità differita”). In tali casi, il differimento dell’esigibilità dell’imposta non è soggetta a limiti temporali ma è ancorata unicamente al momento del pagamento della cessione / prestazione da parte dell’Ente. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 26.11.2012, n. 44/E, poiché “il regime di IVA per cassa, in quanto regime speciale, non è applicabile in relazione alle operazioni per le quali l’imposta è applicata secondo regole peculiari”, le operazioni di cui al citato art. 6, comma 5 “per le quali è disposta in via ordinaria – e senza limite annuale – il differimento dell’esigibilità al momento del pagamento del corrispettivo” sono escluse dal regime “IVA per cassa”. Nel caso di specie, quindi, anche se il professionista opterà per il regime “IVA per cassa”, l’imposta relativa alle prestazioni effettuate nei confronti di Enti pubblici continuerà ad essere esigibile all’atto del pagamento senza alcun limite temporale, in applicazione del citato art. 6, comma 5. Si rammenta infine che le prestazioni in esame non sono soggette allo split payment di cui all’art. 17-ter, DPR n. 633/72 in quanto effettuate da un lavoratore autonomo soggetto a ritenuta alla fonte.

Come previsto all’art. 10, comma 1, n. 8-ter), DPR n. 633/72, sono esenti IVA le cessioni di unità strumentali, ad esclusione di quelle: − effettuate dalle imprese costruttrici delle stesse o da quelle che vi hanno eseguito interventi di restauro e di risanamento conservativo / ristrutturazione edilizia / ristrutturazione urbanistica entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / intervento; − per le quali all’atto notarile il cedente opta per l’imponibilità IVA. Nel caso di specie l’unità immobiliare è stata acquistata dall’impresa cedente e pertanto la cessione può essere effettuata in esenzione IVA ovvero soggetta ad IVA previa opzione da manifestare nel rogito. In caso di cessione esente dovrà essere effettuata la rettifica della detrazione dell’IVA a credito ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72, ossia per tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. Nel mod. IVA 2016 la cessione esente non darà luogo a pro-rata in quanto la stessa va considerata “operazione occasionale.”